未来十年商业发展瞄准三环外 郑州商业迎来内容升级

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□大河报·大河财立方记者张利瑶

2018年，郑州新增15个优质商业项目，新增供应88.6万平方米，开业体量创历史新高。这一年，郑州商业地产市场风起云涌。一方面，华润、香港瑞安、中粮等一线商业项目运营商逐渐发力郑州;另一方面，正弘城、新田商业等本土优质项目或高调入市或转型突围，共同催生郑州迎来商业发展的“新元年”。

1月16日，在RET睿意德、中商数据联合吴晓波频道郑州城市圈举办的“2018郑州商业年度回顾及未来展望”年终盘点会上，RET睿意德华中区副总经理石俊东表示，郑州商业已从过去“十年一环”的填空发展逐渐向内容升级转变，未来10年郑州商业新阵地瞄准三环至五环。

新增商业供应88.6万平方米，迎来内容升级转变

2018年郑州市常住人口超千万、GDP破万亿，郑州迎来空前的发展机遇和动力。而被称之“商业新元年”的2018年，搭上时代发展的列车步步进阶，迎来了发展的新周期。

“郑州开发10年一环，而郑州商业5年一个周期。”石俊东说道。近年来在历经了“民企百货崛起期”，百货、购物中心并行发展的“齐飞期”和以万达、万科为代表的购物中心“标准连锁升级期”后，郑州商业迎来新一轮飞跃，步入以“城市更新、特色商业、文旅项目”为特色的新周期。

郑州商业已从过去“十年一环”的填空发展逐渐向内容升级转变。2018年，郑州新增15个优质商业项目，共88.6万平方米，开业体量创历史新高，其中正弘城这类标杆项目已与一线城市比肩。后期随着华润、香港瑞安、中粮等一线商业运营商的项目逐渐启动，将带动郑州商业整体氛围的提升。

三环至五环是未来10年郑州商业新阵地

2018年，郑州累计供应商服用地50宗，面积为1477.61亩;成交50宗，面积为1489.13亩，大约为住宅土地的15.5%。三环至五环成为重点分布区域，也是之前城市扩容的重点片区。郑州呈现主城区内容升级、双城融合发展、郊区野蛮生长三大特征。

从政策与规划的角度来看，在“一主一城三区四组团”的城镇布局结构下，以高铁南站、小李庄火车站等大型交通设施为先导，推动主城区域分工，主城与郊县区域融合及港区产业功能进一步强化，因而城市向南发展已成趋势。

而2014年到2018年郑州主城区和郊区土地供应和成交情况则足以表明，主城区供销占比缓慢减少，郊县逐渐增加，一级市场外溢，城市扩容步入郊区时代。

无论是建业、绿地、融创等知名房企在小镇开发时对IP和资源的醇熟运用，还是政府层面对诸如郑州野生动物园大型文旅项目的推动，都将成为郑州郊区商业突围的利器。

常西湖新区、高铁东广场、北龙湖将迎商业爆发期

郑州蕴藏着巨大的发展潜能，也将激发商业的无限活力。石俊东表示，在政府和市场的合力下，未来，常西湖新区、高铁东广场以及北龙湖三个区域的发展将进入爆发期。

不仅如此，未来郑州的商业也将更加趋向小众。

据睿意德数据显示，2019年，郑州人均商业面积将突破1㎡，这意味着郑州商业发展逐渐从不饱和过渡到饱和状态。在大型购物中心竞争加剧的背景下及业态迭代更新的趋势下，将会出现代言社群和特定人群的商业项目和业态。

郊区游项目继续发酵的同时，2019年也将是“新物种”落地呈现的一年。在经历“自由搏击场”式的发展后，郊区游项目将会继续发酵，呈现多种特色。例如新乡·袁家村、华侨城、王潮歌又见河南、建业电影小镇、郑州野生动物园、国际创意产业园后续地块等。

2019年产业地产发展模式也将迎来新起点。国家自贸区光环下的北龙湖产业用地或将入市，郑州推出新型产业用地类型M0试点，可以兼容最高30%的商业，都将直接推动产业发展。同样值得关注的还有金水区北区小空白商业，例如建业凯旋广场、瀚海海尚、花园路三全路周边。

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