亚洲一线城市!拆哥曼谷看房记

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一、亚洲的世界一线城市

你应该很自豪，北京属于“世界一线城市”。

所谓世界一线城市，指的是在全球政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。

据GaWC发布的2018年世界城市名册，世界一线城市(Alpha级)有55个，其中中国有6座城市入围：

|香港、北京、上海、台北、广州、深圳。

值得一提是，世界一线城市又被分为四档。

东南亚重镇泰国曼谷，则与芝加哥、洛杉矶、莫斯科、法兰克福、首尔等城市同居第三档：

|出人意料地超过国内大热的一线城市深圳。

读万卷书，行万里路，即便已居住在“世界一线”，也要多出去考察。

很多南方的朋友早已走出国门，北方的投资者此方面相对比较落后。只有走出去，才会发现不一样的机会。

于是，6月中旬，拆哥和国内几个地产大V，包括上海房多多、高大有、保二爷、房十二等一起，应问房平台的邀请，到泰国曼谷对当地房地产市场做了为期3天的详细考察，此行看了十来个盘，进行了广泛交流，收获颇丰。

二、泰国房产为何蹿红

为什么要去那么老远的地方买房?首先在全球化时代，你要有全球化资产配置的思维，这样才能规避风险，获得更大收益。

这不是非得土豪才能干的事，你只要总资产能达到千八百万，就得考虑这个事，因为在中国的二线城市有几套房，就已经是个资产很大的数字了。

|曼谷，是亚洲一线城市，世界新一线城市。

曼谷位于湄南河三角洲，总面积为1568平方公里，人口超过1200万。历史不是很长，300多年前还是个不起眼的小渔村。

1782年曼谷王朝拉玛一世迁都于此，自此之后才从一个小渔村发展成为泰国最大、东南亚第二大城市。

泰国是个黄袍佛国，人民的性格是由南传佛教奠定。性格温顺，崇拜国王，因此社会很稳定，泰国人口比较多，还在城市化中，而且曼谷如同伦敦和巴黎一样——

|是这个6000万人口国家的唯一特大城市。

曼谷是泰国最好的城市，经济总量占泰国的40%以上。2017年曼谷GDP为1.24万亿人民币，同年杭州为1.25万亿元，相差不大。

有人觉得曼谷是一座只能远观，不能细品的城市，有些地方很脏乱差。诚然，曼谷还不是完美的城市。但随处可见的工地热火朝天，生机勃勃。

|事实是，大量知名中国企业正在加速进驻曼谷。

泛亚高铁三条线路最终汇合到曼谷，高铁通车后，为曼谷带来的聚集效应更为明显，东南亚国家的资源加速流向泰国，带来的机会也会更多。

曼谷的人均GDP为1.4万美元，整体经济基本面并不差。

冯仑曾经讲过：移民就去发达国家，投资就投资穷国家，人均GDP在8000-3万美元的穷国家最有增长性。

对比一下，深圳的面积是1997平方公里，2018年的常住人口是1303万人。

|曼谷的人口密度跟深圳相近。

三、住在曼谷的惬意

泰国是佛系国家，他们佛教宣扬的是：

|今世的果，都是源于前世的因。

你可曾想过，虽然你不是富豪，要把什么样的东西能留给家族的孩子?

素养、文化、知识、财富......还有什么呢?

|永久产权。

海外资产配置，尤其是一些租金收益还不错的项目，既能够保证租金的现金流，又有房产的升值增值，是非常适合长期持有的，更何况还是永久产权。

它本身就有传承的作用。

传承，也是一种文脉的延续。一些让孩子出国读国际学校的家长，他们很大一部分，反而认为读国际学校很“便宜”——

200万，能让孩子在顶尖的国际学校从幼儿园读到高中毕业，却买不起公立学区的一套老破小。

真不知是该感叹房价魔幻，还是时代变化无常。

迄今为止，泰国被国家教育部认证的国际学校有120多家。其中曼谷有80多所，前十的学校都在曼谷。

比如哈罗公校(英国王子母校)、丽晶国际(戴安娜王妃母校)等国际学校。

|收费可能只有国内的50%，甚至更低。

以英国最知名私立贵族学校 —— 哈罗公学(Harrow School)在泰国和北京、上海都的分校为例：

小学阶段，曼谷分校的学费是672000泰铢/年，折合人民币14.6万。

而北京、上海分校，则是25万+/年。

此外，泰国有着世界一流的医护和服务，美容医疗也保持国际水平，并且费用很低，性价比高。

泰国房子20-50平米起步，这是为什么现在东南亚海外置业，比去欧美海外置业更为火的原因之一，更受到资金追捧的原因之一，就是因为只要想，国内很多的人都能够下得了手。

没错，他们就是在如此小的面积里面，做到了五脏俱全。户型设计的基本上没有什么槽点。当然以上的面积，全都是使用面积。

除了交付精装修外，还会交付的有：无边际游泳池、健身房、阅览室、屋顶花园、全自动停车位，有些还会有小型私人影院，BBQ区域等。

|曼谷的房子，把惬意做到了极致。

要知道，享受这些东西都是免费的，不需要再另外付钱。

四、曼谷房地产市场概况

泰国公寓单价按使用面积计算，不计公摊面积。

想象一下，当你要求售楼人员看看40平米的2房1厅，那感觉却跟进到60平米的一样大。因为卖的是使用面积。

如果按国内房子大约公摊面积25%计算，这就相当于曼谷房价又打了25%的折扣。算上之前的装修费，泰国的房价相对实惠。

泰国的别墅也很划算，但不对外卖，因为泰国是个半开放的国家，土地是不让外国人买的，而别墅是独自占地的。

泰国的公寓基本上就是一两栋楼，一般在市中心，毕竟土地是私有的，拆迁难度大，所以他们没有大盘，也很少有园林，就是一栋单独楼，一般是超高层，一二百米，然后有立体建筑的车库，很多是七层。有漂亮的入户大堂，有宽敞的泳池，有精装修，有完善的物业，其他简单的家具你可以自己配上。

6月份拆哥在曼谷看到了泰国首富正大集团(90年代正大综艺的冠名方)开发的一个楼盘，就在华为泰国研发总部边上，是商场和住宅的综合体，总价200多万人民币：

|感觉恰似东三环的富力城。

最诱人的是，它目前的租金稳定在4%-6%之间，而且出租率很高，这比起国内的租金来，高了好几倍，所以就便是价格上涨慢不要紧，单单租金就能让你有足够的回报。

对于公寓，泰国的法律规定是这样的，49%的单位可以卖给外国人，51%的单位必须卖给泰国本地人。

然后泰国对于外国购买者的身份，并没有要求。基本上就是，只要你有钱买得起，你有护照，也就可以购买了，流程简单。

然后有些时候还要符合开发商的分配，因为泰国开发商这边喜欢把49%的份额按照一个比例，然后分配给各个国家国籍的人。不过这只是开发商自己的调节了。

这是一种传统了，没有办法，大陆也就这几年才迅速崛起成为最大买家的。之前49%的份额都是被日本、韩国、俄罗斯的买家买走的。到如今只是我们的购买力量在泰国变强了，这些国家在泰国的购买力并没有变弱。

泰国房子的首付款比例较低，很多是20%-30%。有些也就三十四万，最低能到10多万，这种钱数都是很少的。

|很多人旅个游，光消费都不止这个数字。

房子未来如何打理?是这样的，目前，很多都是交给大楼的物业，进行代为出租的。当然这边也是有专门从事这种租房事务中介的，也可以交给他们。两种方式收费标准都是一样，帮你出租出去1年，收1个月租金。这个和国内差不多。

考察之后，拆哥也发现很多国内资本看上了泰国租房市场。已经有一些团队在进驻泰国了，因为泰国的租售比也好，出租率也高。

五、泰国买房要睁大眼睛

1、穷人区的房子，基本上跟升值无缘，可能一万年都不涨。

要随着整个社会可支配收入的增加，才会增长，想跑赢收入很难。

因为泰国的土地是永久私有制，私人财产神圣不可侵犯，财富一代代继承，穷人富人之间的鸿沟基本一生都无望越过。

贫富差距带来的就是穷人区和富人区，你住什么样的房子，就代表着你是什么样的社会阶层。

这在很多城市都是这样，俄罗斯的莫斯科是这样，印度的新德里也是这样，连纽约和东京都是如此。

因为核心区的土地是有限的，而社会财富的积累者是不断增加的。

|有钱了，谁都想挤进富人区。

2、不要距离地铁和商圈太远。

地铁重塑地块价值，这句话到哪里都适应。确实是越靠近地铁或BTS的房子，会得到越快升值。

|因为泰国很热，泰国人又很懒，他们一分钟都不愿意走路。

怕晒太阳怕淋雨，所以能住在地铁和BTS旁边会更方便。

基本上重要的商场和地点都基本上BTS和地铁的节点旁边。

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