鸿坤资本孔盈：地产基金的历史性机遇

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2019年6月12日，由中国房地产业协会主办，中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会、资产证券化研究中心和《中国房地产金融》承办的2019年中国房地产金融论坛在北京举行，本届论坛围绕“金融赋能、提质增效”这一主题，就利用资产证券化工具促进企业价值提升和拓宽思路，推动房地产企业与投融资机构的交流合作，以及防范金融风险等重要议题展开了探讨。论坛上鸿坤基金执行总裁孔盈发表了题为《地产基金的历史性机遇》的主题演讲，在演讲中提到：

我国改革开放40年，有四个词影响巨大，第一是城市化，带来了劳动力的自由流动;第二是市场经济，解决了商品的自由流动;第三是WTO，2001年加入WTO后意味着进入中国的美元增多导致国家投放的基础货币越来越多;第四是住房商品化，1998年国务院发布23号文宣告住房福利制度的结束，中国开始实行住房商品化制度。

我国现在处于一个全球化的退潮和量变到质变过渡的历史时期，基础货币的投放变少，企业做房地产所需要的资金量也会变少。人们对量的需求会转化为对品质的需求，这也是现在做供给侧改革的依据。

“我们不能选择时代，但是我们要做时代的选择”

这个时代不可能再有野蛮生长，地产基金要提升专业能力。根据鸿坤基金的实践经验，地产基金主要靠四个方面转型。第一是由散户思维转变为专户理财，散户思维意味着时间短、资产多样、被动收益，机构理财主要对机构和专业的投资人，看重的是不动产价值的挖掘，而且专注于某一项资产长期持有。专户理财目前这个阶段已经具备了实现的可能，2018年中国高净值人群是197万，人均可投资资产是3080万元，另外以后的房地产主要集中在头部，地方性的开发商，包括实体企业有可能成为地产基金的LP。

第二是由赚取差价转变为资产赋能的产品溢价。通过不动产的功能再造和内容赋能提升不动产的价值。鸿坤基金从2015年专注于做一线城市具有办公性质的产业园， 4年来，在北京、上海和深圳共持有15个产业园，建成之后总的建筑面积有300万方，总投资额90个亿，资产估值达到了300个亿。

第三是由债权管理转变为资产管理。地产+金融变为地产+金融+运营的概念。

第四是由单一的退出模式转变为多渠道退出。一个是资产增值后股权退出，第二个是处置资产退出，第三个是运营成熟之后通过资产证券化退出。

鸿坤集团自2007年起，打造以鸿坤亿润投资为载体的资本运营平台，依托10余年积累的资本运营实力，于2018年正式成立鸿坤资本集团。

鸿坤资本集团整合鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等板块，创新多元投融资服务和产融协同模式，培育国内外资本市场特色竞争力。

鸿坤资本集团是“投资主导、产业核心、地产承载”协同战略的引擎，运用多种创新形式的投融资产品与服务参与国内资本市场，以产业为导向、以资本为纽带、以公司治理为方式，整合旗下多家、多元化金融公司，形成兼具资本、投资功能的战略发展平台。

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