被限购限售限贷的苏州楼市,还有希望么?

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撰文&视觉 周晓白

NO.1

苏州的房地产市场最近有些政策性波动，某些热点区域干脆被要求推迟开盘。

因此，最近的次热点板块，纷纷迎来小高潮。

比如，5月28日苏州新区龙湖中锐·景粼天著首次开盘，306套去化率94%;5月29日汾湖某盘加推去化100+;据悉，苏州相城中央公园板块的中粮天悦，也已经一期售罄，目前正筹备2期。

5月26日，苏州人朋友圈又悄悄流传一份《苏州房地产行业座谈会会议纪要》：不排除热点区域外继续加码调控，全年房价控制在涨幅5%内。

这个意味着什么?

苏州的新房在今年没有上涨空间。

同时，也释放了一个信号：短期内在苏州失去了炒房投资的可能。

那么，为什么还是有那么多的成交?正如开篇所言。

我们认为，目前的调控，短期内压抑了炒房客的需求，却让首置和初改客户的需求得以充分释放。

NO. 2

最近有不少朋友在问，手里有一两百万现金，该怎么买房投资?

假如这个问题是在511政策之前，那么会有很多不错的答案。

但时下，却不敢妄加建议，毕竟世易时移。

不过，我们需要明确的，投资和炒房是完全两个概念。

也许最终目标一致，都是为了赚钱，但这其中的过程、方法、手段，都完全不同。

投资是一个相对温和的过程，也更加理性。我们今天主要来谈谈买房投资。

所以我们更看重的，是房子本身的价值，以及所处地段的价值。

有人会问，不是应该看价格吗?哪里便宜买哪里。

这是刚需客买房上车首要的考虑因素。

刚需买房没得挑，价格是王道。但投资并不是。

投资买房，看的是逻辑，是趋势，是现象背后的本质。

因此，我们总结出以下几点。

第一，想短期内通过快进快出套现赚钱的客户，目前不宜进苏州楼市折腾。

第二，随着重点调控区域暂时不发预售证，次热点区域成为唯一买房投资通道，形成了下一波热点。这些区域，很可能有钱都买不到，只能碰运气。

第三，多处被限，但投资客的钱，不可能一直放在手里，需要找一个通路。

NO.3

我们在前两天的文章里，也有过类似推荐。

最低总价105万!苏州人的下一个置业热点来了!

当主城区局部热点板块限售限购，那么对于投资客来说，不限购限售的住宅、公寓或者商铺，便成为较好的选择。

当然，出于惯性，更多的人还是选择了投资住宅。

正如冰山指数所显示，巨大的惯性让苏州的排名多次持续排名榜首。

我们梳理下苏州及周边，不限购且不限售的城市，只剩常熟和张家港。

从投资的可能性来看，常熟和张家港成为苏州及周边城市投资住宅的唯二选择。

再从距离上看，常熟距离苏州更近。

从我们得到的反馈数据来看，苏州人去常熟买房的数量，远大于苏州去张家港。

尤其是近期的常熟滨江新城几个盘，最近很受苏州园区客户青睐!

此前我们也重点讲过滨江，目前看来，这可能是比较被看好的板块之一。

今天我们不做推荐，只做分析。

来看一组上周常熟成交数据。

我们来看下成交前三名，都是我们的老朋友，也是经常在【苏南房地产观察】出现的熟面孔。

第一名是来自辛庄的观溪和园、第二名就是滨江的金科源江筑、第三名是紫誉华庭。这三个项目都是可圈可点，今天我们继续来说滨江金科源江筑。

金科源江筑这个项目，从去年到现在，可以说是整个滨江板块，卖得比较出挑!

/活动图/

/日常案场图/

NO.4

金科目前在常熟有两个项目：金科集美院在辛庄，与苏州接壤，热点板块;金科源江筑，更是处在城市的副中心：滨江新城。

滨江新城，在常熟的东北方位，北连长江，南毗虞山。距常熟市区20公里(高架十分钟)，距上海80公里，距苏州40公里，距无锡40公里。

滨江新城是国家级常熟经济技术开发区的重要组成部分，是中国最佳综合实力开发区、中国最佳循环经济示范开发区、长三角地区最具投资价值开发区，拥有全国十大内河港——常熟港。

滨江新城总规划面积21平方公里，规划人口30万，是开发区为配套区内国际产业并提升沿江城市功能而全新打造的一个国际化、现代化、生态化的城市新区。

作为城市副中心的滨江新城，未来有高铁、轻轨，已有高架、高速、港口等城市交通骨架的支撑、有本区域产业、经济、人口的支撑，有本区域教育、商业、医疗等配套的支撑。

这是一座产业新城，随着人口不断涌入，对于高品质住宅的需求也越来越旺盛。

源江筑项目目前是滨江新城最炙手可热的楼盘之一。

原因在于，以下三点。

第一，价格。金科源江筑均价12500元/㎡。目前的滨江洼地，甚至是常熟，乃至整个苏州的价格洼地!

第二，品牌。金科集美系高端产品，新亚洲主义风格领先虞城。

第三，户型。约91㎡三房、约102㎡大三房、约133㎡四房。基本上是板块内同面积段无敌了。

我们来看下项目区位。

金科源江筑项目，位于滨江新城江海路与同济路交汇处。

占地面积约6.4万㎡，总建筑面积约14.1万㎡。

由5幢小高层、8幢高层，共13幢建筑组成。规划总1368户，容积率2.2，绿地率约30%。项目将打造成为区域内高品质、新亚洲高层住宅——G-Life时代美学住区。

约91㎡E户型

这是三室两厅一卫的约91㎡户型，做到了三开间朝南，两卧室(主卧+次卧)均朝南。

进门安排了独立的入户玄关①，且有玄关柜②空间收纳，有大户型的仪式感，这种设置很少在小面积产品上看到。

餐客厅一体化设计，有效利用了宝贵的空间;客厅④南面连通了阳台⑤，餐厅③与U型厨房⑥紧密相连。

南面次卧⑦带飘窗⑧赠送空间;北侧则是盥洗室⑨和可拓展成为一间书房?的设备平台⑩。

南向主卧?也带大面积的飘窗?设计。

约102㎡D户型

这是约102㎡的大三房两厅两卫户型，三开间朝南，采光很好。

进门依旧是很有仪式感的入户玄关①，配置了玄关柜②，收纳空间感很强。

餐厅③、客厅④一体化，且尺度更阔。餐厅北侧与U型的厨房⑥紧密相连，减少了汤汁的抛洒。

客厅与阳台⑤相连通，南北通透。

南向次卧⑦有大面积飘窗⑧设计;这个户型很好地将向阳面都留给了客厅和卧室;北向的空间是厨房⑥、次卫⑨，以及可改造拓展成为书房?的设备平台⑩。

超大的主卧?设计为套房，不仅有大面积的飘窗?，而且有独立的折角步入式衣帽间?，带独立主卫?，更加私密。

我们简单点评一下户型。

这两个户型都有强烈的金科产品特点共性。

入户玄关的仪式感、收纳空间的满足感、U型厨房的便利、三开间朝南的均好采光、大面积的飘窗赠送...

我们能够从金科的户型设计上，看到其非常成熟的设计感，对于空间尺度的把握。

对于以后的业主来说，一个成熟、均好的户型，是非常舒适和实用的!

NO.5 写在最后

对于金科源江筑项目，我们相对比较了解。

在去年的时候，我们就曾经驱车前往。从苏州到常熟，大约40分钟不到，从常熟市区一路高架过去，下来就是项目所在，大约20分钟不到。

且不说交通所带来的强烈便利性，就是从其所在的地段区位来看，也有比较大的价值重塑空间。

而且均价12500元/㎡的价格洼地，已经让很多有头脑的投资客兴奋不已。最低105万/套，首付32万左右，就可以拿下!

产品本身，也是有很多看点，集美系的高端标准，在滨江属于独一份。在苏州可以拿金科仁恒·浅棠平江和四季春晓来做对标。

最重要的，常熟不限购也不限售，这等于是在严防死守的长三角区域一体化城市群中，生生地撕开了一道政策的口子!

未来，「房住不炒」显然成为主流，我们也应该为这样伟大英明的决策点赞。

以后能够以较低价格拿到高品质好房子的可能性和概率也越来越小，聪明人知道如何审时度势，在合适的时机出手，选择那些总价低、风险可控的房子。

最起码，要跑过通胀吧?

未来究竟如何，我们谁也说不清楚。

最后引用苏南房观性格写手大澄子的一句名言来结束今天的文字吧。

人生自古谁无死?留套好房在人间。

今天是2019年5月最后一天，让我们祝自己明天六一儿童节快乐!

周晓白

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