治理隔断房，宜疏不宜堵

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作者：杨三喜

据中国新闻网报道，日前，新版《北京市住房租赁合同》范本发布，增加了禁止违法群租的相关要求，指出“不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租”，引发社会热议。此举目的在于维护租房市场秩序，但是不少人担心，如果严格执行政策，租房者可能要承担更高的租房成本。尤其是应届毕业生等起步收入较低的人群，要面临更大的生活压力。

大城市租房成本高是事实。根据中国房地产业协会的数据，北京、深圳、上海、杭州、广州这5个城市房租水平居前，其中北京为92.33元/月/㎡。另外一份数据则显示，在一线城市若想一个人整租一居室，房租占收入六成以上。如果选择合租，租房成本可控制在收入的30%左右。

目前租房市场上隔断房的存在，的确增加了房源的供应量，在一定程度上降低了房租。然而，不可否认的是，群租房人数较多，居住环境较差，存在不小的安全隐患。2017年底，北京大兴西红门发生严重火灾，导致重大伤亡，留下了惨痛的教训。因此，规范群租房、隔断房以保障租客安全，是相关部门的责任所系。

城镇化的进一步加速，让规范租房市场变得更为迫切。国家卫健委2018年底发布的《中国流动人口发展报告》显示，2017年我国流动人口达2.44亿。2020年，我国流动人口预计还将保持在2.4亿以上，其中租房人口规模接近2亿。在北上深广等一线城市，租房人口的比例更大。因此，群租房治理是重中之重，但也不能简单粗暴地一刀切，要对房源进行分级处理。如何解决在城市中打拼的年轻人的住房问题，处理好安全和成本之间的关系，无疑是政策制定过程中必须考虑的。

事实上，对于隔断房，不同的地方的政策并不一样。比如，2015年，上海市政府办公厅转发的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，其中规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。这意味着上海开始尝试“N+1”的租赁模式。

这也说明，规范隔断房可以有更多的管理方式，总体的原则应该是宜疏不宜堵，而结合地方租房市场的实际情况，允许“N+1”模式存在，同时明确具体的隔断条件、材料。如苏州规定，使用面积十二平方米以上的起居室(厅)，才可以隔断出一间居室出租，厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住;起居室(厅)允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件。这样既能够保障房屋整体结构安全，减少房东私自隔断、无序出租的情况发生，更有利于防范火灾事故发生，保障租户的权益。

在当下的供需结构下，市场对隔断房有着庞大的需求。完全禁止隔断房，在实际操作过程中要面临巨大的监管成本。而如果采取高压的禁止政策，可能会把这种需求挤压到地下，低收入群体将会选择通过小中介或者私人偷偷改建的隔断房解决住房问题，而不是通过正规的中介机构租房。监管部门也难以做到时时对每套房进行检查，而房产中介与房东无序设置隔断，更容易引发火灾事故发生。由此，可能背离禁止群租房、隔断房的政策初衷，导致更大的居住安全隐患。

从发展的视角看，隔断间一定程度上符合当下发展所需。对于城市管理者来说，在规范租赁市场的同时，更要思考如何构建更加包容的租房公共政策体系。一方面政府要引导建设公租房、廉租房等保障性住房，另一方面也应鼓励专业化机构有序提高房源供给量，多管齐下，更好地满足中低收入群体的租房需求。(杨三喜)

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