买房问答：五证不全商铺买卖合同有效吗？

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网友布衣：看上了一套商铺，但该项目五证还不全。我已经交了首付，签了合同，这种合同有法律效力吗？

律师回复：任何性质房屋上市交易必须具备五证，五证是您办理房产证的前提和基础，房产证是您享有对房屋占有、使用、收益、处置权的唯一合法凭证。《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。商铺买卖与商品房一样，买卖双方在证件不全的情况下签订的房屋买卖合同是无效的，是不受法律保护的。合同中的承诺一旦兑现不了，消费者将无法保护自己的权益。

房子的土地使用期限应该是多少年

读者黄先生：我在两年前购买了城区一套新房子，但合同中写的使用期只有50年，法定的住宅使用期不是70年吗？是不是开发商骗了我们？

律师回复：根据房屋用途的差异，其占有范围内的土地使用期限有所不同，其中居住用地的土地使用年限为70年，工业用地为50年，商业用地为40年，综合用地为50年，均从土地出让合同签订之日起计算。如果买受人对合同中的使用期限有疑问，可去相关部门了解土地是作为哪种用途受让的，以及受让的具体时间。

法律上对开发商设置的样板间有无明确规定

读者宋先生：对于开发商设置的样板间有何规定？业主在签购房合同时应注意哪些问题？

律师回复：法律上对开发商设置的样板间有明确规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”但在签合同时最好要求开发商将样板间的具体标准，如面积、结构、方位等在合同里细化，或通过拍照的方法留下证据。如果是带装修房，最好将涂料、地砖、防盗门安保系统、装修设施的品牌、型号质量、标准等都纳入合同。

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