未经出租人同意的房屋转租合同是否有效？

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无论是商用还是家用，日常生活中市民经常会遇到“转租”的情况。所谓转租，就是从二手房东那里租来房子。那么，转租的法律效力究竟如何？对于没有经过出租人同意的转租，应当如何认定其效力？近日，武宁县人民法院审理了这样一起案件。

2012年9月13日，方明与李琦签订《租赁协议》，协议约定方明将50平米的店面出租给李琦经营，承租期为五年，承租期满后李琦享有优先承租权。

两年半后，因为经营不善等原因，李琦的店面亏损严重。眼见承租期还有两年多，店面再开下去，资金窟窿只会越来越大，李琦就在方明不知情下，将门面转租给了第三人赵敏。

今年5月，方明偶然路过店面，发现承租人不是李琦，经电话询问才知道他把房屋转租出去了。在此期间，李琦一直按时缴纳房租租金，他恳求方明让他继续转租。但方明拒不同意，将李琦及第三人告上法庭，要求解除与李琦的租赁合同。

法院认为，李琦的转租行为未经过出租人同意，故该转租行为无效，李琦与赵敏之间的合同也同时无效。判决赵敏即日起搬出门面，李琦退还其租金。

法理解析

根据该法律规定，房屋转租是否有效，可分下列三种情形：

(一)房屋承租人将房屋转租给第三人，已经取得房屋出租人的书面或口头同意，依此订立的合同依法有效;

(二)房屋承租人未经房屋出租人同意将房屋转租给第三人，房屋出租人在知道该事实后，虽表示反对房屋转租，但在一年内未与承租人解除原租赁合同的，视为认可转租行为，该房屋转租合同同样有效;

(三)房屋承租人未取得房屋出租人同意将房屋转租给第三人，在房屋出租人不知情的状态下，房屋转租合同效力待定。

本案中，出租人方明明确反对了转租行为，并且在六个月内提请法院要求解除与李琦的租赁合同，在法定期限内，故此，李琦的转租行为无效。此外，根据法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租时，应在六个月内提出异议，否则转租视为有效。如果出租人在6个月内提出了异议，法院会作出确认转租合同无效的判决。

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