小区物业服务质量差，业主可以拒缴物业费吗？

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多数小区住户入住前对物业有很高的期待值，等实际入住后，却发现自家小区物业服务质量不高，或者小区物业服务质量刚开始还不错，在入住一段时间后服务质量开始迅速下降。

闲杂人等随意进出小区大门安保形同虚设、小区车辆乱停放、小区设施未定期维护、垃圾无人清扫环境脏乱差、物业乱收费、有的业主家还发生了盗窃事件......这些现象引起小区业主很大不满，有些业主就会拒缴物业费。

那么小区物业服务质量有问题，业主可以拒交物业费吗?

对于业主是否有权拒绝缴纳物业费的问题，律师给出解答。

业主不可以因此拒交物业费。

根据《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业管理费的义务。另外，《物业管理条例》第六十七条规定：物业公司有权权向法院提起诉讼，要求按物业服务合同支付物业费。

如果物业公司的服务质量不符合合同约定，业主可以要求其承担违约责任。

当物业公司没有按照合同的约定履行义务时，可根据我国《合同法》第107条的规定，要求该物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

向法院提起诉讼后，如果法院判令该物业公司对业主进行补偿，而物业公司又不支付赔偿费用，那么这个时候就可以对此主张物业赔偿费用与物业管理费相抵消。

一般情况下，如果小区物业管理出现问题，业主可以通过以下几种方式解决：

1、向物业公司反映情况，友好协商;

2、通过业主委员会解决;

3、召开业主大会投诉该物业公司;

4、向人民法院起诉。

业主只有在物业公司不履行合同义务，违反合同义务，或者擅自提高收费标准、乱收费、违反法律规定或合同约定的情形下才可以拖欠或拒缴，“而且，必须有取证意识，做好取证工作”。

经统计发现，在涉及物业费纠纷的案件中，物业服务企业的胜诉率极高，审判结果多是拖欠物业费的业主方败诉。拖欠物业费的业主在进行抗辩时，多以已过诉讼时效为由抗辩；此外，业主也会以卫生、安保、维修等方面未达到服务标准为由，要求返还物业费或赔偿损失。

多数这类纠纷的判决结果是，业主必须支付物业费用，有部分案件还要求业主向物业公司缴纳滞纳金；而有少数案件，证实物业公司存在物业服务质量问题的情况下，法院会酌情判业主缴纳的物业费打折。

对此问题，律师表示，在业主能够充分提供相关证据的情况下，法院判决也只是对物业费的数额酌情予以减少；在业主没有充足相关证据的情况下，法院一般会支持物业公司收取物业服务费的请求。“受限于取证、现有法律体系等，此类案件业主胜诉很难。”

在物业服务纠纷案中，业主胜诉一般分为以下三种情况：

一是物业公司不能够证明按照法律规定的或约定的书面程序，向业主催缴物业服务费，没有履行这个程序，法院一般会驳回物业公司的诉求。

二是业主提供了相应的证据，证明物业公司没有履行物业服务合同的主要内容。

三是物业公司乱收费，不符合收费的标准。

律师建议，业主在面对物业服务纠纷的案件时，首先一定要了解物业服务公司提供物业服务的标准或物业服务合同的内容；其次，要注意平时对于物业服务企业质量达不到合同约定标准的相关证据，做好取证工作，比如照片、录像、证人证言等；最后，如果在庭审中，业主没有相关的证据提供，可以申请第三方对物业服务质量进行评估，根据评估结果来确定物业服务费的收费标准。

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