心理学原理解析：1：因为嘶吼，可以让大脑思维短暂空白，失去理智（前面有b友说过了）。2：因为是公开场合，自己做出过的承诺会被潜意识强化，如果最后做不到会很没面子，于是潜意识里你就会真的为了业绩去拼命（这条原理我一般做心理咨询的时候用于正强化的，比如治疗拖延症一类的状态，哪知道这条理论会被用在这里！气愤！）。
因为他们不明白房地产其实是个没什么利润的行业，而且成本很透明，人们对未知的东西总是充满阴谋论，你可以参考美国人怎么面对新冠防治居家令。互助街改造区二手房https://zz.ke.com/ershoufang/c3320039957900539/的相关问题可以到网站了解下，我们是业内领域专业的平台，您如果有需要可以咨询，相信可以帮到您，值得您的信赖！
房价=拿地价格（楼面价）+设计监理造价等费+建筑成本+税+融资成本+利润空间+营销成本+销售成本。
拿地价格：现在一般网上可查，都是走拍卖的。容积率和最大高度都是提前定下来的，并不是开发商想盖出来多少层都行。
建筑成本：如果不带装修，根据结构不同，一般高层2000～3000/平，超高层3000～4000/平。
设计监理造价等费用：建筑成本的10%。
融资成本：一般20%/年左右。但开发商也不是全款都全融资，融资比例我们假设50%。
营销成本5%，销售成本3%。这些是给售楼处、中介、广告公司、企划部等等。
税率：20%左右，包含增值税、营业税,、土地增值税、教育附加费、企业所得税。
现在假设，在二线城市，开发商拿到拿地价合到建筑面积每平米7000元的一块地，盖高层精装房。假设拿地之后一年开始卖期房。
那么他的成本是：
拿地价7000/㎡+建筑成本2500+设计监理费250+装修成本1000=11750元/㎡ 这是理论成本
11750 x 118%（ 100+融资成本10+营销5+销售3）=13865元/㎡ 这是实际成本
13865x120%（税费）=16638元/㎡
所以建筑成本2500/平方米的房子，开发商不挣钱的情况下，在二线城市开盘价要卖到16638元。
如果是第二年，还会更贵10%，因为开发商是贷款干的，房子不卖出去每年会有利息。第二年就是16638x110%=18301元/㎡
2018年方林在沈阳以6900元/㎡楼面价拿地（楼面价是已经均摊到建筑面积上的，不均摊是28000/平，因为容积率是4）
现在2年后售价20000，按照我给出的公式，他的成本是18301。
今年沈阳的拿地已经从7000来到了10000，两年后房间也会随之来到26000左右。
北上广或者十八线小县城，可以自行用拿地价格代入去套。
比如说地如果是免费来的，那么确实有可能做到3000-4000的房价（建筑成本1500-2000）。如果地是2万/平来的，开盘价最低36000。
这都很透明，你可以算算，有些开发商是赔本的。
有些人又要问，开发商既然没什么利润，为什么要干这个买卖？因为这个行业可以容纳大量的资金，还不需要技术积累。
不然告诉我，我有5亿现金，我应该投资什么？
开5000家拉面或者沙县？管不过来。
做产品？回本慢，厂房投入大，没有营销渠道，没技术，没品牌。
也就开发房地产能把五亿都投进去，万一赔了也不会赔太多，反正手里还有房子可以顶账。 |
发表于 2025-6-10 16:09:46
