地产专家提醒谨防房屋交易那些坑

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人人都希望有一个属于自己的家，然而在现实生活中很多人的购房过程并不是一帆风顺的，更有甚者是在“入坑”中度过的，那么你知道房屋交易有哪些“坑”吗？

@坑一

房屋交易完成就是指“一手交钱一手交房”

小王和小李是买卖双方，小王向小李买一套二手房。洽谈过程十分愉快，双方对房屋、价格都非常满意，不久就签订了购房协议。为早日搬进新家，小王很快凑齐房款。拿到房款后，小李也愉快地将钥匙给了小王。搬进新家的小王，每天过得开开心心，直到有天回家看到门上张贴的法院告知书，才如梦初醒。原来小李早把房子抵押出去，现因无法还款被法院告知即将查封。小王不解，房子已经归自己了，法院凭什么要查封自己的房子。

其实，这个误区很多购房者都遇到过，很多人也为此折了房子又赔钱。问题出在哪里呢？

小黑板

房子不是一般货物，“一手交钱一手交房”并不意味着交易的完成。房屋交易以完成产权变更登记为准，未办理产权转移登记的视为交易未完成。

小王买房后虽然住了进去，但却迟迟未进行产权登记变更，房子依然落在小李名下，法院自然可以进行查封。

现实中还有很多情况，买卖双方已经着手办理房屋产权证的变更登记，也就是我们说的“过户”，这期间仍存在房屋被查封、保全的风险。所以说，买房之后务必尽快完成产权变更登记，等房子真正落到自己名下才算是交易的完成。

@坑二

买了“ 学·区房”就一定能上学

小王儿子马上要幼升小了，为了给儿子更好的教育环境，果断买下重点小学旁的学·区房，一家人高高兴兴搬进去，畅想着儿子美好的未来。没过几天，一瓢凉水泼下来，户口迁移出了问题。原房主根本就没有把户口迁出去，小王一家的户口暂时落不了。小王赶紧催促原房主迁户，可对方回复说已经出国了，一时半会回不来。眼看着入学报名在即，小王一家急得直跺脚，高价买的学·区房 居然上不了学。

小黑板

很多学校入学对户籍有硬性要求，学·区房有没有“学区”还要看“人户”是否一致，甚至很多学校规定一户只能有一个学区。

很多人以为买了学·区房就肯定有书读了，岂不知“落户”问题才是关键。有人说，请公安机关出面解决不就行了。在此提醒大家，变更户口登记必须由当事人申请，即便是公安机关也难以直接办理或强制办理。因此，在协商不成的情况下，司法途径可能是购房者最后无奈的选择。

@坑三

“订金”与“定金”是一回事

小王要买一套一手房，地段、结构都很满意，只是价格有点高，想想蹭蹭上涨的房价怕“此时不出手，再无出手日”，决定还是赶紧买。在选房的时候，小王根据售楼处要求交了5000元订金，之后又签订购房定金协议并交了几万元的定金。接下来的几天，小王为凑齐首付款走东奔西。天有不测风云，就在小王忙前忙后的时候老家传来不幸的消息，小王妈妈因病住院，手术费缺口一大笔。为了给妈妈治病，小王放弃了买房。几天后，小王找到销售经理要求退款，却被告知只能退还“订金”，“定金”却不能退还。为何会这样？

小黑板

订金一般被视为 “意向金”，不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。如果一方反悔，只需要返还订金即可。

定金却被视为违约定金，具有担保合同履行的性质。合同正常履行时，定金充作价款或由支付方收回。合同不能正常履行时，定金则作为罚款。如果是支付方违约，那么就无权收回定金；如果是收受方违约，则应该双倍返还。

“订金”“定金”一字之差却是天壤之别，像房屋买卖这种大宗交易尤其要注意这些法律细节，别让自己陷入困境。

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