解读商品房期房预售：不是阴谋 而是金融

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开发商通过合约，将众多产业连接在一起，实现了资金的快速流转，既降低了行业风险，也减少了很多无谓的浪费。  最近深圳挂拍一宗商住建设土地，少见的是，该地块上的建筑不允许预售，只能峻工并取得产权证后才能销售。我的看法很明确，现售商品房没什么稀奇，市面就有很多;可是这不能说明现售房优越，期房有什么问题。预售制在中国的商品房市场占主流，其真实作用是加快行业发展，帮助民众改善居住水平。和按揭贷款让买房者提前住上新房一样，预售制让开发商加速建房，这两个制度的发明，都可以称得上伟大。  有人觉得，商品房预售是开发商精心设计的骗局。他们制造“期房价格低”的假象，无偿占用购房者的预付款，也无需承担房屋建成后的存货成本。开发商拿到预售款之后，获得银行贷款，还能到下一个项目囤地炒地。买房者承担风险：开发商不按期交房，或交房之后有瑕疵，维权很麻烦。据说，预售制是开发商利用强势地位对买房者的欺压。  这种阴谋论是不懂商业的揣测。解读预售制，先得对房地产资金概况有所了解。房地产是资金大、周期长、风险高的行业。若法律要求资金足额再盖房，没几家开发商承担得起——即便可以，沉淀资金也是不小的浪费。作为房地产开发的核心，开发商通过合约，将众多产业连接在一起，实现了资金的快速流转。  房地产是高度金融化的产业。楼盘建成之前，通常有几大资金流在支撑建设：开发商自有资金、银行贷款、承建商垫款、购房者预付款。大量资金涌向这个行业，新房才得以快速建设，我们的居住水平才得以提高。这些环节中，预付款本身既是资金流，也是合约的桥梁。通过预售，商家锁定购房者，获得一笔资金，再向银行申请贷款。这类项目预期稳定，风险较小，银行通常很青睐。很多银行会要求达到一定预售比例才提供贷款。  消费者以预判较低的价格锁定房产，等房屋真正到手，升值部分足以抵消预付成本。开发商提前“低价卖房”，却能先获得资金。这是一个期货性质的合约，各国房地产都能看到，大宗商品也不鲜见。从市场稳定的角度说，开发商通过预售试探市场，还有什么比真金白银更能反映消费意愿呢?预售降低行业风险，减少了很多无谓的浪费。  买卖双方都面临预售房的风险。房价暴涨，开发商会认为卖得太便宜，吃了大亏;房价暴跌，买房者觉得不划算，选择毁约。交房后发现瑕疵，开发商资金链断裂、跑路，这些情形如果发生，可以付诸司法。若是司法不力，则是司法实践的难题，并不说明预售制本身有什么问题。所有合同类型都会面临纠纷，这不意味着这些合同都有合法性的问题。  中国房地产的发展十分迅速，然而和旺盛的需求相比，住房供给还是相对短缺。尤其在大城市，人们买房简直和“抢房”差不多。买房看涨基本成了一代人的心理定势，他们大多接受预付买房。开发商获取资金，开发更多楼盘。称“预售炒房”的人没看到，预售制是房地产供给的一环，它的真实作用是降低房价。  对一些人而言，等待期房是痛苦的，交一笔钱之后还要等一两年。市场其实也有现售房，开发商也提供这方面需求。在住房供给过剩的地方，购房者购买的就不是期房，而是开发商急于出手的现房。这也很好地驳斥了“预售炒房”的阴谋论。  商品房预售制施行二十多年，看起来是从国外引进的制度，其实里面包含市场的合理性。购房者和开发商基于不同目的，签订预售合同，这是市场自发合作的结果。取消预售制，开发商获取贷款、获得土地、开发建设的能力会大大降低。很多中小房产商会被逐出市场。房地产业的资金减少，供给受限，涨价也就成为必然。这个模式并不会轻易消灭，只不过是把原本公开透明的市场逼到地下，购房者冒的风险更大。

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