由于设计不合理 昆明小区立体车库大量闲置

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上月，春城晚报报道了昆明曾规划建设上百个立体车库但建成的寥寥无几。近日，因小区物业计划建立体车库，盛高大城的业主也炸开了锅，除了选址等问题外，413元/月的停车收费也引发不小争议。立体车库停车费为何那么贵?记者调查发现，立体车库投入较高，目前昆明建成的立体车库中，部分经营者已出现亏损，而且由于设计不合理、车库位置远等原因，有的小区立体车库建成不久就大量闲置。

停车没地方

建车库嫌贵

上海盛高物业服务有限公司昆明分公司总经理许少刚介绍，盛高大城小区原规划停车位配比为1：0.39(近3户一个车位)，小区内不仅停满了车，就连二环辅道和周边市政道路也停放着业主的车，业主车窗被砸、财产损失等事件时有发生，不少业主认为物业不作为。无奈之下，物业才提出建立体车库的计划。

“我们发现昆明有的小区立体车库因设计不合理、缺乏维护等原因，最终闲置浪费的情况比较严重。有的小区甚至已经开始处理设备了。”许少刚说，如果要建立体车库，设计必须有前瞻性，设备要先进，材质也要一流，而由于小区空地分散，现初步规划了4个立体车库，加上后期需要做屋顶绿化等成本，最终测算出的价格，一个车位17年的租价为7.5万元，再加上每月45元的维护费，平均每月停车费为413元。

“事实上，不少业主之所以觉得贵，是因为租赁期太短。”许少刚介绍，盛高大城立体机械车位设计使用寿命为35年左右，建设初步规划使用年限为17年。长期租赁业主在17年的使用年限期满后，只需缴纳车位维保费用和车位管理服务费用，由于建安成本已减除，费用大大降低，若按照35年计算，月均只需200元左右。

对于这种说法，很多业主并不买账。“占用业主的公共用地，还收费这么高，怎么可能同意。”业主谢女士怀疑，物业肯定会从中牟利。也有的业主对租赁期限心存疑虑：“现在倒闭的公司这么多，一次性交那么多钱，万一到时候投资公司跑了，没人维护了，我们去找谁?”

一边是日益严峻的停车压力，一边是业主对于立体车库的质疑，物业很头疼。许少刚说，目前计划还处于征求意见阶段，如果达不到2/3以上业主同意，立体车库建不起来。

滇池卫城

半数车位闲置 运营仅能持平

成本

限高系统：5万元

监控系统：数十万元

年维护费：13万元

人员工资：18万元/年

保安保洁共5人，每人每月3000元。

电费：3.6万元/年

车位数

1170个

价格

195元/月

使用量

过半车位闲置

运营情况▶持平

2010年，滇池卫城建成昆明首个社区立体车库，位于锦尚组团地下停车场。

“整个组团只有800多户，需求有限。其他组团的车主有的嫌太远不会停到这里，一般就近找空地停放。”莲花物业管理公司工作人员告诉记者，车库建在地下，高度和宽度有限，车位无法满足各种型号的车辆。

根据立体停车库的设计标准，二层车位限重1.8吨，限高1.55米，限长5米，限宽1.85米。以普通的轿车为例，长宽高分别是4.275米、1.78米和1.45米左右，车位的尺寸刚刚够摆。而越野车的尺寸一般为长宽高分别为5.1米、1.9米、1.9米，无法使用二层车位。目前立体车库每年收入大概117万元，物业公司负责人说，这一费用仅能维持运营。

月牙塘小区

百余车位待售 目前还在亏损

成本

设备成本：约2.7万元/车位

基础成本：2万元/车位

不同小区地质条件不同，有的需要平整、打桩做基础等，由此产生成本不同。有的小区有现成的消防水池，有的需要新建，产生的消防成本不一。

外包装成本：

2000元/车位

即立体车库“外壳”，根据材质不同，价格也不同。

总成本：4500万元

车位数

959个

其中180个由物业经营。

价格

5.7万元~6.3万元

30年使用权，每月再收取30元~50元维护费。

使用量

剩余100余车位待售

运营情况▶亏损

“这个价格多数业主还是可以接受的，如果全部销售出去会有一定的利润，但实际还剩100多个车位，目前来看，这个项目暂时是亏损的。”月牙塘小区立体车库的投资运营方是云南金鑫智能泊车设备有限公司，该公司副总经理杨少东分析，原先小区很多车都停在路边，业主们觉得离家近且租小区路边车位相对便宜，但凡能找到地方停车，还不会选择购买立体车库使用权。下一步，相关部门可能会对小区消防通道进行清理，车位需求量可能会有所增加。

“在满足业主的停车需求之后，我们已经对外出售了。”杨少东说，出售使用权也是出于尽快收回成本的考虑，如果按月收租，资金压力会很大。

“小区建立体车库，大多占用的是公共用地，往往可以省去土地成本，如果是购买土地新建，价格可能会更高。”杨少东介绍。

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