房屋交易过程中遭遇司法查封，购房者该怎么办

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A、B、C、D为系争房屋的产权人，E某购买了系争房屋并与A、B、C、D签订了网签版房地产买卖合同，E某遵守合同约定按期付款，支付了A、B、C、D除购房贷款以外的全部购房款。

E某的购房贷款通过银行审批后与系争房屋的产权人相约至房地产交易中心办理转让过户手续，却被交易中心工作人员告知，系争房屋被司法查封，处于限制交易状态。

E某已支付数百万的购房款，现面临房屋不能办理权利转移手续……

大家可能会问了，

为什么会出现司法查封限制交易的情况呢?

原来是该房屋的产权人之一A某在外欠了债务，债权人申请保全，法院对该房产进行了查封。现在E某支付数百万购房款，却不能办理房屋转让过户手续，要如何保障自己的权益呢?

首先，我们要了解不动产司法查封是什么：

司法查封限制交易

司法查封限制交易是指司法机关采用的限制房屋上市交易的一种手段。

通常情况下是产权人或者利害关系人存在纠纷、违法行为等情况，相对人诉至司法机关采用的司法保全措施。

简单地说，就是，这套房子的“恩怨情仇”还没算清，为了防止产权人一走了之，法院就会将房子进行司法查封，限制这套房子在市面上进行交易。

回到上面的案例，

房屋交易过程中遭遇司法查封，

合同能否继续履行?

E某能否取得该房屋的产权?

(注：一般来说，若因查封的债务标的远超于该房屋的实际价值，则合同无继续履行的可能。走诉讼程序法院也不会判决继续履行合同，购买方愿意帮产权人偿还债务，解除查封的情况除外。)

今天我们就仅从合同无法继续履行的情况入手，简单分析E某应如何保障自己的权益。

E某首先应该向法院起诉A、B、C、D四人要求解除房地产买卖合同，并要求按照合同约定支付违约金。

上述案例中，法院认为：

1.首先，系争房屋的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;

2.其次，系争房屋因A、B、C、D四人自身的债务纠纷导致被司法查封，致使系争房屋买卖合同无法继续履行，系争房屋产权人构成违约;

3.最后，E某根据双方签订的《房地产买卖合同》的有关约定有权单方解除合同，并可要求违约方支付违约金。(包括逾期过户的逾期违约金和解除合同的违约金)

特别注意的是，在房屋交易中，无论出售方为一人还是多人，都是合同的一方当事人，因部分产权人的行为导致出售方一方违约，全部的房屋产权人均需承担连带责任，至于产权人无过错一方承担连带责任后可向有过错一方追偿。

本文中提到的案例属于“司法查封限制交易”案例中较为简单的案例，购房者及时向法院起诉即可。在现实生活中、真实的房屋交易中，类似的案例总是更为复杂，其中各方的关系以及房屋交易具体进行到什么步骤，都会对结果产生影响。

那么，在现实生活中，网签后过户前，房屋因房屋产权人的债务纠纷被查封，房屋被限制交易，过户手续不能正常办理，如果你作为购房者，你知道该如何主张自己的权利吗?

太屋小课堂

1.签订房屋买卖合同之前，不只要看不动产权证书，应当要求卖方提供最新查询的不动产权属证明，以核实欲购买的房屋是否存在抵押、查封等情况。

2.买受人可通过网络查询交易对方是否为执行案件的被执行人，若卖方为被执行人，则需要警惕房产被查封的风险。

3.因房屋被司法查封，限制交易，权利不能转移，一般情况下，法院不会支持继续履行合同的主张，否则与司法查封的效力就有冲突。买卖合同是经买卖双方当事人签字确认，系双方的真实意思表示，买受人可根据合同向房屋产权人主张逾期过户违约金。

4.因房屋被司法查封，限制交易导致房屋买卖合同不能继续履行，合同目的不能继续实现，出售人构成违约，买受人可主张解除买卖合同，返还购房款并要求承担违约责任或赔偿全部损失。

房屋交易对于每个普通家庭来说都是一件关于安家幸福的大事，在选择房屋经纪公司的时候也一定要选择靠谱的大平台，以免造成时间、精力、金钱等各方面的损失。

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